JIANYE MAGAZINE
沒有成功的企業(yè),只有時代的企業(yè)。百年企業(yè)都是踏準(zhǔn)了時代的節(jié)拍,因時求變。
老胡在2010年曾寫下《在變與不變中繼續(xù)前行》一文,文中寫道:“行業(yè)的未來著實存在著極大的變數(shù),影響行業(yè)癥狀起伏不定的因素錯綜復(fù)雜,藥的配方和劑量也隨機可變。無論行業(yè)形勢如何起伏,格局如何變化,建業(yè)“根植中原,造福百姓”的核心價值觀不能變,建業(yè)“追求卓越,堅忍圖成”“永不妄稱第一,決不甘屈第二”的企業(yè)精神不能變,建業(yè)人“規(guī)范經(jīng)營、陽光操作”的原則不能變,建業(yè)人在艱苦跋涉中勻速前進(jìn)的心態(tài)不能變,建業(yè)人“琢玉成器”做事的標(biāo)準(zhǔn)不能變,建業(yè)人勇于擔(dān)當(dāng)、回饋社會的責(zé)任感不能變?!?/p>
建業(yè)于1992年成立至今,站在30歲而立之年,“做少、做小、做好;做精、做新、做快?!钡度邢騼?nèi),心態(tài)清零,重新出現(xiàn)在構(gòu)建建業(yè)新格局的起跑線上。
——《建業(yè)》
別讓“超長預(yù)售”透支消費者的耐心和熱情。
“夏天快到了冬裝還沒發(fā)貨”,最近,一些網(wǎng)友對“超長預(yù)售”的吐槽引發(fā)不少共鳴。如今,從網(wǎng)紅產(chǎn)品上新到“雙11”“618”等購物節(jié),預(yù)售正在變得愈發(fā)普遍;而從預(yù)售7天到動輒上月,超長預(yù)售期也讓不少消費者鬧心。商家青睞預(yù)售,不乏合理考量,一是可以借此提前鎖定消費者,二是可以通過預(yù)售了解市場偏好,合理備貨。不過,過長的預(yù)售期,不僅會損耗消費者的期望值,還可能導(dǎo)致商品“過季”。同時,將市場風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁給消費者,顯然也于理無據(jù)。如何完善預(yù)售機制,如何加強對“預(yù)售不告知”“超出預(yù)售時間發(fā)貨”等行為的整治,需要平臺和監(jiān)管機構(gòu)攜手,形成有效約束。對于企業(yè)而言,提高預(yù)測、安全庫存和快速反應(yīng)能力,才能避免讓“超長預(yù)售”透支消費者對品牌的熱情。對此人民日報作如上評論。
我們離生育友好型社會還有多遠(yuǎn)?
今年全國兩會期間,關(guān)于生育的話題一直保持著較高的熱度。生還是不生,不是一個能簡單回答的問題。影響家庭做出選擇的,既有家庭成員的縝密考量,也有經(jīng)濟社會環(huán)境種種因素的制約。人口問題,是國事也是家事。應(yīng)當(dāng)看到,推動構(gòu)建生育友好型社會的探索,既需要物質(zhì)保障,也離不開觀念引導(dǎo)。對這份孕育生命的偉大,全社會也應(yīng)回報以愛和善意。對此,新浪財經(jīng)作如上評論。
成長離不開付出,非凡得益于積累。崇尚進(jìn)取,也拒絕低效,理應(yīng)成為職場的生存法則。
年初B站員工加班猝死事件剛剛平息,字節(jié)跳動員工猝死的消息又登上熱搜。然而,崇尚進(jìn)取是否等同于超時工作?答案是否定的。在當(dāng)前快節(jié)奏的生活中,因超時工作而引發(fā)的健康危機已成為全球性問題。研究結(jié)果顯示,以犧牲健康為代價換來的業(yè)績終究是舍本逐末,保持可持續(xù)的工作節(jié)奏,才是長久之計。當(dāng)然也要看到,畸形的工作文化也并不可取,有的管理者使加班淪為一種浮于表面的形式主義。我們?yōu)榭喔晒恼?,更要為實干喝彩,這才是健康的工作文化。崇尚進(jìn)取,也拒絕低效,理應(yīng)成為職場的生存法則。對此,人民日報作出如上評論。
面對防范化解重大風(fēng)險工作,未雨綢繆好過亡羊補牢,防范危機好過應(yīng)對危機;災(zāi)害從來不是“假想敵”,防范災(zāi)害必須杜絕“沒想到”。
日前,國務(wù)院常務(wù)會議審議通過了河南鄭州“7?20”特大暴雨災(zāi)害調(diào)查報告。在國家層面第一次組織這樣的全域性自然災(zāi)害調(diào)查,把災(zāi)害的過程和原因調(diào)查清楚,給黨和人民、給社會和歷史一個負(fù)責(zé)任的交代。各級黨委和政府要切實擔(dān)負(fù)起“促一方發(fā)展、保一方平安”的政治責(zé)任,堅持人民至上、生命至上,更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全,把防范化解重大風(fēng)險工作做實做細(xì)做好,讓人民群眾的獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續(xù)。對此,人民日報作出如上評論。
營銷須有底線,辣條別“辣”眼睛。
近日,某食品品牌產(chǎn)品包裝文案被指打低俗擦邊球,引發(fā)網(wǎng)友熱議。該品牌發(fā)布致歉稱,決定停止有爭議文案包裝的生產(chǎn),同時進(jìn)行版面文案及設(shè)計的優(yōu)化。包裝是產(chǎn)品的門面,文案是產(chǎn)品的宣介,代表著品牌的品位、理念。好的文案應(yīng)該為產(chǎn)品增色、為品牌添彩,不僅要能吸引眼球,更應(yīng)堅持導(dǎo)向正確。廣告法明確規(guī)定廣告不得含有淫穢、色情、賭博、迷信、恐怖、暴力的內(nèi)容。把惡俗當(dāng)風(fēng)格,大打擦邊球,最終只會被消費者詬病,損害的是自己的品牌形象。吸睛不能辣眼睛,玩梗不能惡趣味,出圈不能靠出格。類似事件也警示企業(yè)經(jīng)營者:認(rèn)認(rèn)真真做產(chǎn)品、正正經(jīng)經(jīng)做宣傳,才是企業(yè)發(fā)展的正道。對此人民日報作如上評論。
正如不論虛擬現(xiàn)實、增強現(xiàn)實還是混合現(xiàn)實,中心詞都是“現(xiàn)實”,這也預(yù)示著離開了現(xiàn)實的支撐,終歸是海市蜃樓無本之木。
近來,“元宇宙”成為熱門話題,越來越頻繁地出現(xiàn)在人們的視野里。不僅科技公司在元宇宙賽道上爭相布局,一些機構(gòu)也積極參與其中。多元的聲音不一而足,可以明確的一點是:雖然元宇宙似乎擁有廣闊空間和多種可能,但目前還是一個尚未成型的新興事物。這就提示我們,對待新鮮事物保持好奇和探索的同時,也要保留一份審慎和理性。即便元宇宙有可能成為真實世界的延伸與拓展,潛在的機遇和可能帶來的變革值得期待,每個人仍需理性看待當(dāng)前的元宇宙熱潮。推動新概念及其產(chǎn)業(yè)逐步走向成熟需要時間,通向令人神往的科技未來需要腳踏實地,打好發(fā)展地基?!盎A(chǔ)不牢地動山搖”,這樣的道理不論在真實宇宙還是元宇宙,應(yīng)該都是適用的。
改革開放40年,房地產(chǎn)扮演了舉足輕重的作用,尤其是在1997年亞洲金融危機,2008年全球金融危機時,中國房地產(chǎn)成為了救市最大力量。2014年,《建業(yè)》以“談我國房地產(chǎn)業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來”為專題,深度解讀了中國房地產(chǎn)市場二十多年間經(jīng)歷的轉(zhuǎn)折、危機、復(fù)蘇與演變。同年,老胡寫下了近8000字的長文,將自己多年的觀察心得付諸筆下,思辨中國房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在和未來。
近十年過去,全球環(huán)境惡化、疫情瞬息萬變。國家持續(xù)完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機制,積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式。
歷史閉上眼睛,我們就很難看清未來,本期《建業(yè)》以當(dāng)下企業(yè)變革為切入點,從歷史復(fù)盤、政策解讀、行業(yè)視野、案例啟迪、轉(zhuǎn)型之道等多個維度,洞察房地產(chǎn)行業(yè)下半場的底層邏輯。
40年前,房子就意味著單位,你分到哪個單位,就住在哪,那時候房子還不是商品,“房地產(chǎn)”還是個新名詞。改革開放后,房地產(chǎn)乘著城鎮(zhèn)化浪潮而起,縱橫捭闔、歷盡輝煌、跌宕起伏、激蕩轉(zhuǎn)型。翻開這本厚重的行業(yè)大書,這里記述著一部中國現(xiàn)代史、中國城市進(jìn)化史。
房價迎來下一個周期的信號之一,就是信貸政策是否寬松利好。
近20年來,中國房地產(chǎn)市場曾經(jīng)有過三次房價的大幅上漲,分別是08年的金融危機,11年的歐債危機,14年的GDP增速放緩。搭上這三波周期的小伙伴基本上財富自由了。仔細(xì)總結(jié)這三次上漲周期,會發(fā)現(xiàn)一個非常明顯的共同點,那就是信貸政策都十分友好。房價迎來下一個周期的信號之一,就是信貸政策是否寬松利好。
——36氪
2022年房地產(chǎn)業(yè)壓艙石的地位將進(jìn)一步體現(xiàn)。
房地產(chǎn)行業(yè)告別“白金時代”,但房地產(chǎn)業(yè)仍是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。2021年我國房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定,房地產(chǎn)增長對經(jīng)濟增長繼續(xù)起到拉動作用,房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長5.2%,拉動整體經(jīng)濟增長0.4個百分點。2022年,房地產(chǎn)業(yè)壓艙石的地位將進(jìn)一步體現(xiàn)。
——頭榜知乎
安全落地才是第一要務(wù)。
作為行業(yè)的龍頭,萬科的財務(wù)狀況在所有房企里屬于最健康的那一批,但是從2018年開始,郁亮的“焦慮”反而越來越嚴(yán)重,這背后是地產(chǎn)行業(yè)的變化。實際上,去年全年商品房銷售規(guī)模再創(chuàng)新高,面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。也就是說,雖然企業(yè)很悲觀,但是行業(yè)還在增長。行業(yè)的增量時代已經(jīng)結(jié)束,變化可能比想象的要快。所以未來地產(chǎn)企業(yè)要抓緊時間、窗口處理負(fù)債。
——侃見財經(jīng)
未來中國房地產(chǎn)商將減少9成。
中國房子的建設(shè)量等于全世界的一半,房地產(chǎn)已到拐點。中國的新房建設(shè)量相當(dāng)于整個世界的一半,而中國的人口則只有全世界的20%左右,顯然未來房地產(chǎn)行業(yè)將面臨基本面的劇烈變化,未來中國房地產(chǎn)商將減少9成。
——復(fù)旦大學(xué)特聘教授、重慶市原市長黃奇帆
未來決定開發(fā)商生死的是產(chǎn)品。
未來房地產(chǎn)的風(fēng)口在3個方面:一是新型城鎮(zhèn)化,特別是智慧城市帶來的風(fēng)口。中國未來的城鎮(zhèn)化一定是以大城市和城市群為中心的城鎮(zhèn)化,一定是以智慧城市建設(shè)為抓手,也就是城市的高質(zhì)量發(fā)展,這幾乎仍然是上百萬億的產(chǎn)業(yè)規(guī)模,誰抓住了新型城鎮(zhèn)化的風(fēng)口,誰就抓住了未來;二是低碳、數(shù)字化是房地產(chǎn)重要的增長點,這也是中國未來最重要的財富風(fēng)口,而房地產(chǎn)的未來和低碳、數(shù)字化、智能可謂是天作之合;三是產(chǎn)品和長期主義?!叭吣J健焙鸵?guī)模至上已經(jīng)被市場淘汰。未來決定開發(fā)商生死的,第一是產(chǎn)品,第二是產(chǎn)品,第三仍然是產(chǎn)品。在房地產(chǎn)從賣方市場已經(jīng)完全轉(zhuǎn)入買方市場的情況下,目前主要的開發(fā)商如果不轉(zhuǎn)型,都可能被淘汰,10年以后,在房地產(chǎn)市場上,也許都是一些新面孔。如果這成為事實,我一點都不會感到奇怪。
——當(dāng)代經(jīng)濟學(xué)者 馬光遠(yuǎn)
打造更精致的產(chǎn)品、更人性化的服務(wù)以及更精細(xì)的管理。
整個行業(yè)過去就是靠高增長、高負(fù)債的模式來驅(qū)動的,但是一旦這種單邊上漲的模式被打破,形勢就不再允許整個行業(yè)這樣粗狂式的維持在高位的發(fā)展,因此整個行業(yè)現(xiàn)在只能是慢慢的向內(nèi)、向產(chǎn)品和經(jīng)營去要穩(wěn)定性,地產(chǎn)公司也會慢慢轉(zhuǎn)型,變?yōu)榭看蛟欤焊碌漠a(chǎn)品、更人性化的服務(wù)以及更精細(xì)的管理來盈利的模式,而不再是依靠以前那種靠錢生錢的方式來增長,這對于我們國家、對于城市以及每一個普通百姓都是一件好事。
——bilibili 康奈爾B學(xué)長
互聯(lián)網(wǎng)化決定企業(yè)未來生死的基本面。
未來20年,沒完成數(shù)字化轉(zhuǎn)型的公司,可能就消亡了。因為整個行業(yè)進(jìn)入了數(shù)字化帶來效率的時代,進(jìn)入了管理紅利時代。管理紅利時代意味著什么?房地產(chǎn)行業(yè)會朝著制造業(yè)方向發(fā)展,去金融化,而且利潤越來越薄。所有企業(yè)都在向管理要效益,怎樣才能實現(xiàn)?做數(shù)字化轉(zhuǎn)型。數(shù)字化轉(zhuǎn)型是多點并發(fā),不僅是工程或設(shè)計的轉(zhuǎn)型,包括營銷、傳播等都得轉(zhuǎn),甚至物業(yè)服務(wù)等也得轉(zhuǎn),整個房地產(chǎn)行業(yè)會完成向產(chǎn)業(yè)互聯(lián)的轉(zhuǎn)型,這是大趨勢。
——世聯(lián)行
民營房企的三條出路。
民營房企該怎么辦?第一個選項,就是當(dāng)你覺得自己并不具備持續(xù)競爭的核心能力的時候,主動退出這個市場,轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)。第二個選項,當(dāng)你在這個行業(yè)深耕了許多年,積累了許多心得和其他的能力,比如說服務(wù)能力,其實在這個行業(yè)還有許多空間可以發(fā)揮的。因為進(jìn)入存量市場后,很多人需要養(yǎng)老、養(yǎng)生、教育、社區(qū)服務(wù)等方面提供完善的服務(wù)。而特別優(yōu)秀的地產(chǎn)公司,在這點上是具備優(yōu)勢的,這也是一個巨大的空間。第三個選項,對于有志于在地產(chǎn)行業(yè)再繼續(xù)深耕的企業(yè)來說,更應(yīng)該引起高度重視的就是從昨天“賣產(chǎn)品”轉(zhuǎn)換為明天的“賣生活”。地產(chǎn)在這點有巨大的空間和先天的優(yōu)勢。
——智綱智庫
王志綱未來房企可持續(xù)發(fā)展的機會核心源于四大維度。
未來房企可持續(xù)發(fā)展的機會核心源于四大維度:其一,客戶的需求;其二,城市發(fā)展的需求;其三,對存量價值的挖掘;其四,科技數(shù)字化釋放的價值。堅持這四大模塊,萬科發(fā)展就能生生不息。
——萬科集團董事會主席 郁亮
中小房企做強做美的窗口期已經(jīng)打開。
在過去的七八年時間里,做一家小而美的房企幾乎是不可能的。2015年以來,幾乎所有房企都在求規(guī)模,堅信銷售額過千億是入場券。在未來十年,整個中國的商品房銷售規(guī)模不會下降,甚至還會上揚。中小房企做強做美的窗口期已經(jīng)打開。享受窗口期紅利必須具備三個條件:一是此前沒有濫用杠桿;二是必須是真實的產(chǎn)品主義者,不能只是嘴上說說。三是必須要有長期看好中國房地產(chǎn)市場的魄力。
——劉德科地產(chǎn)頻道
未來的競爭格局將出現(xiàn)明顯的分化。
頭部房企中,央企、國企的份額將會超過50%,目前TOP10房企中,央企、國企的數(shù)量已經(jīng)從三年前的40%上升到現(xiàn)在的60%。三四五線城市開發(fā)的主體仍然以民企為主,目前大部分中小城市的開發(fā)商也都是民企,項目分散且屬于機會型項目。分化還體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈的分工上,在開發(fā)環(huán)節(jié),央企、國企的比例在上升,民企更多會從開發(fā)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到服務(wù)環(huán)節(jié)。
——吳曉波頻道
貿(mào)然“上車”的后果,面對的可能不是“風(fēng)口”,而是“大坑”。
“元宇宙”這一新概念產(chǎn)生之后,概念比較廣,涉及虛擬、現(xiàn)實,以及兩個世界的交互。時至今日也沒有明確的概念。簡單理解,利用最新的科學(xué)技術(shù),再造一個虛擬社會,將真實世界運行規(guī)律和現(xiàn)實邏輯映射在虛擬世界中,讓用戶獲得“第二生命”。而目前元宇宙及其相關(guān)應(yīng)用場景,仍處于發(fā)展的初期階段。由元宇宙產(chǎn)生的其他概念也處于“混沌”狀態(tài),普通人大可不必為了趕時髦貿(mào)然“上車”,貿(mào)然“上車”的后果,面對的可能不是“風(fēng)口”,而是“大坑”。而那些真正致力于開發(fā)元宇宙應(yīng)用場景的機構(gòu)和企業(yè),目前仍處于“燒錢”開發(fā)的狀態(tài),更不要提“賺錢”了。
——知乎
2021年,我們越來越強烈的感受到一個事實:這個世界似乎越來越無法按照傳統(tǒng)的規(guī)則運轉(zhuǎn)下去,出乎意料的事情在接二連三得發(fā)生:地產(chǎn)去投資化、醫(yī)療去市場化、教育去資本化、媒體去非公化、綜藝去娛樂化、互聯(lián)網(wǎng)平臺去壟斷化,這些之前強勢的傳統(tǒng)行業(yè)都相繼受到了沖擊,這是我們始料未及的。在此后的三十年里,我們習(xí)以為常的發(fā)展方式會發(fā)生根本性的變化,未來的三十年是一個“大立”的時代,將會帶來“三個重建”:重建秩序、重建道德、重建生態(tài)。如果我們今天還滿足于以往的玩法,明天可能就會被淘汰。
2021年中央經(jīng)濟工作會議上提出了“先立后破”的發(fā)展思路和原則,可以預(yù)見未來很長一段時間將是“立”的時代,很多行業(yè)將在發(fā)展中摸索和重新建立規(guī)則。
01 經(jīng)濟規(guī)律:三次紅利三次基建完成原始積累
中國正站在新的歷史起點,2021年中國經(jīng)濟體量超越歐盟已成板上釘釘?shù)氖聦崳瑫r我國GDP也已經(jīng)達(dá)到美國的76%。放眼世界,中國所取得的這些輝煌成績,都是在短短40年的時間發(fā)生的。從經(jīng)濟發(fā)展階段來看,這四十年中國完成最大的歷史使命就是:通過四十年的時間完成了“國家資本的原始積累”。得益于現(xiàn)代貿(mào)易的全球化,釋放出了低成本高效率優(yōu)勢的生產(chǎn)力。一旦生產(chǎn)力得到解放,整個過程就像“跑馬圈地”,加足馬力直往前沖,誰的馬力大誰搶的地盤就多,誰就有更多的資源傾斜優(yōu)勢,全世界的資源就會向誰傾斜,這屬于野蠻生長階段,這是我們完成原始積累的重要原因之一?!芭荞R圈地”時代主要有三大紅利:由比較優(yōu)勢產(chǎn)生的“效率紅利”,成就了制造業(yè);由人口規(guī)模產(chǎn)生的“人口紅利”,成就了房地產(chǎn);由消費規(guī)模產(chǎn)生的“流量紅利”,成就了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。這三大紅利讓中國完成了三大基建任務(wù):一是產(chǎn)品的基建,主要靠制造業(yè)工廠。二是城市的基建,主要靠房地產(chǎn)。三是網(wǎng)絡(luò)的基建,主要靠互聯(lián)網(wǎng)。三大基建任務(wù)的基本完成,讓中國完成了資本的原始積累,建立了完善的經(jīng)濟體系,中國經(jīng)濟的上半場也走到了盡頭。
02 今天最大的時代背景:內(nèi)卷遇到了內(nèi)循環(huán)
而此時,世界經(jīng)濟也面臨了一個要命的問題:進(jìn)入到?jīng)]有發(fā)展的增長階段,也就是我們所說的“內(nèi)卷”。一方面,由于資本的本性是逐利,追求剩余價值,不斷尋找增值的機會,于是規(guī)模效應(yīng)往往成為資本最有效的武器。由于商品存在的特殊性,勞動力增加,產(chǎn)量也不斷增加,規(guī)模優(yōu)勢帶來更多的剩余價值,這導(dǎo)致越來越多的人都去生產(chǎn),雖然價值總量會增長,但非常緩慢。現(xiàn)在全世界已經(jīng)變成了一個大村落,總有一天村里人購買不完地球村里的工業(yè)品,也就總會有內(nèi)卷。
另一方面,中國完成了資本的原始積累,進(jìn)入到靠資本的輸出,規(guī)模的優(yōu)勢、市場的擴大來獲得收益成為必然選擇的階段,所以亞投行的成立、一帶一路的建設(shè),都是符合經(jīng)濟規(guī)律的選擇。
但是樹欲靜而風(fēng)不止,市場就那么大,世界分配體系還沒有重新劃分,大國之間的博弈遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是經(jīng)濟問題那么簡單,況且全球疫情的持續(xù)蔓延,讓中國不得不提出“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局,無疑在中國經(jīng)濟需要進(jìn)一步做大蛋糕的時候,我們不得不面對“內(nèi)循環(huán)”的窘境。
“內(nèi)卷”遇到了“內(nèi)循環(huán)”,就是今天遇到的最大的時代背景。當(dāng)外部世界分配體系沒有重新建立起來之前,要持續(xù)發(fā)展,就需要一個龐大內(nèi)部市場,生產(chǎn)出來的東西可以自己消化,這樣才能擺脫內(nèi)卷和對外部市場的依賴性。
為了保持社會穩(wěn)定,讓社會內(nèi)循環(huán)起來,要怎么辦?最直接的辦法就是促進(jìn)消費,最簡單的辦法就是發(fā)工資,注意這里說的不是直接發(fā)錢,而是通過產(chǎn)業(yè)循環(huán)過渡到勞動者工資,把社會“金字塔型”結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴蠙烨蛐汀保褪前阎械仁杖爰彝フ忌鐣敻徽急忍岣?,從而促進(jìn)內(nèi)循環(huán)。但是這樣就會和資本利益造成沖突,高速城鎮(zhèn)化吹出中國經(jīng)濟的最大泡沫,移動互聯(lián)網(wǎng)吹出中國社會的最大不均,于是唯有靠政府的強勢力量來降低財富差距,培育大批中產(chǎn)階級才能形成內(nèi)循環(huán)的發(fā)展形勢。所以,反壟斷、共同富裕成為必然的選項。
中國的發(fā)展如今已經(jīng)邁入了全新的階段,中國經(jīng)濟社會發(fā)展的底層規(guī)律已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。內(nèi)循環(huán)要拉動消費,但為什么作為消費主流的地產(chǎn)消費如今會被如此打壓呢,對于像房地產(chǎn)這樣的支柱性產(chǎn)業(yè)路在何方呢,房地產(chǎn)業(yè)有沒有什么發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律呢?
03 地產(chǎn)的規(guī)律:三個常量一個變量
內(nèi)卷遇到了內(nèi)循環(huán),國家提出了共同富裕的發(fā)展目標(biāo),首當(dāng)其沖的產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)。中國家庭資產(chǎn)配置中,有79%投資于房地產(chǎn),房價的增長速度大大超越了居民收入的增長速度,過高的購房支出擠占了其他消費支出,使得居民的消費意愿及支付能力進(jìn)一步下降,居民生活幸福感逐漸降低。中產(chǎn)階級的崛起首先面對的是住房消費問題,對于國家來說,高質(zhì)量經(jīng)濟發(fā)展也需要擺脫經(jīng)濟和稅收對地產(chǎn)的過度依賴。所以從2020年下半年以來,一系列地產(chǎn)新政紛紛出臺,對地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)范,既是共同富裕的目標(biāo)需要,也是社會發(fā)展健康消費結(jié)構(gòu),拉動內(nèi)需,促進(jìn)內(nèi)循環(huán)的迫切需求。
隨著政策大錘的落下,地產(chǎn)形勢急轉(zhuǎn)而下,整個市場哀鴻遍野,房地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)市值蒸發(fā)8500億元以上,TOP30房企市值蒸發(fā)5390億元人民幣,加權(quán)股價跌幅24%,像恒大這樣的頭部企業(yè)最終暴雷,宣布要退出房地產(chǎn)行業(yè)。越是在形勢危機的情況下,越是要相信規(guī)律的價值,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展究竟有哪些經(jīng)濟規(guī)律可循,也許這才是能解開房地產(chǎn)行業(yè)困局的一把鑰匙。
影響房地產(chǎn)發(fā)展最核心要素有“三個常量”和“一個變量”,三個常量是:土地、資本和市場,一個變量就是政策。政策這個變量通過對土地、資本和市場施加的影響,從而形成不同的住房制度,進(jìn)而造就不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式。反過來說,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,建立怎樣的房地產(chǎn)發(fā)展模式,也就是基于這四大要素的綜合考量??偟膩碚f有四大發(fā)展模式:一是要素供給充分的美國模式;二是土地緊縮的香港模式;三是資管運營的新加坡模式;四是多元覆蓋的日本模式。
要素供給充分的美國模式
土地、資本、市場這三大常量要素供給充分,政策要素以資本增加流動性為主要特點。美國國土廣大,土地是私有為主,在用途和規(guī)劃管制下可以自由交易。大土地、大資本、大市場,要素充足,造就了美國房地產(chǎn)選擇追求高周轉(zhuǎn)、低杠桿發(fā)展模式的必然。重交易、輕持有,因為這樣是對資本最高效的利用。即只進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù),不進(jìn)行資產(chǎn)持有、管理、運營,也不涉及房地產(chǎn)服務(wù),地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化程度很高,只專注住宅房屋開發(fā)業(yè)務(wù),以美國三巨頭住宅建筑商(PHM、LEN、DHI)為代表。
該模式是與中國當(dāng)前主流“開發(fā)商”最為接近的一類模式,萬科曾經(jīng)就是以帕爾迪為學(xué)習(xí)的標(biāo)桿,專注住宅地產(chǎn),迅速成為頭部企業(yè)。但是因為中國與美國金融資本環(huán)境的不同,造成美國是高周轉(zhuǎn)、低杠桿運作,而中國形成了高周轉(zhuǎn)、高杠桿的運作。這種模式,類似工業(yè)化發(fā)展模式,大土地、大資本、大市場,要素充足,追求規(guī)模和效率。這一模式的關(guān)鍵詞是:專業(yè)化、高周轉(zhuǎn)、不持有。
土地緊縮的香港模式
土地要素緊縮,市場需求旺盛,金融資本發(fā)達(dá),政策要素促進(jìn)了資產(chǎn)價值的升值為主要特點。
香港土地資源稀缺,土地所有權(quán)歸國家所有,批租后使用權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓,但土地供給數(shù)量受重視生態(tài)環(huán)境保護等影響而長期不足,尤其是2001-2010年年均出讓住宅用地僅5公頃,人均住宅用地僅10平方米。而市場需求旺盛,在人口持續(xù)增加的背景下,加上香港金融環(huán)境過度寬松,房地產(chǎn)市場過度金融化,推動了香港房價持續(xù)上升。土地資源供給不足、地塊價值高、房價高、需求又非常旺盛,形成房企可以通過取得具有居住和商業(yè)復(fù)合業(yè)態(tài)的地塊擁有相對低成本的土地,獲取和地方政府議價的能力。
同時由于地塊價值高,資產(chǎn)價值的升值收益非??捎^,房企采取“開發(fā)+持有”的雙輪驅(qū)動模式,通過運營持有型物業(yè)的租金收入獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流入,租金收入能夠覆蓋利息支出。2019年前十大房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物占流動資產(chǎn)的均值為30%,太古地產(chǎn)高達(dá)73%,現(xiàn)金及等價物基本可以覆蓋短期有息負(fù)債,降低杠桿率。
小土地、大資本、大市場,通過對稀缺性要素(土地)的精耕細(xì)作充分挖掘價值,實現(xiàn)高利潤率。這一模式的關(guān)鍵詞是:慢周轉(zhuǎn)、低杠桿、重持有。
資管運營的新加坡模式
土地要素稀缺,市場需求有限,金融資本強大,政策要素促進(jìn)了房地產(chǎn)資本運營的特點。
新加坡土地資源極其稀缺,國有為主的土地制度,通過組屋主導(dǎo)的住宅保障制度,約??%的新加坡人居住在政府提供的組屋中。
這種土地要素稀缺,市場需求又被充分滿足而有限,但國家金融資本又十分強大,造就了新加坡的房地產(chǎn)企業(yè)通過資本運營實現(xiàn)海外擴張的發(fā)展模式,這種模式最大的特點就是房企作為資產(chǎn)管理者存在,本質(zhì)是金融資本的資管模式。與前述的香港租售并舉的開發(fā)商是不會退出而會保持持有物業(yè)不同,資管運營模式本質(zhì)就是通過對資產(chǎn)價值的升值而實現(xiàn)退出。
資管公司首先融資發(fā)行私募基金,然后進(jìn)行常規(guī)的開發(fā)和運營工作,然后通過REITS退出套現(xiàn),這種模式涵蓋了融資、投資、開發(fā)、運營和退出。以新加坡凱德為例,實際是集房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)運營商和資產(chǎn)管理人三個角色為一體。
這種模式,由于對長期發(fā)展的土地要素和市場要素的不確定性,造就了房地產(chǎn)企業(yè)“輕資產(chǎn)”運營的特點,本質(zhì)是金融資管屬性,核心是需要成熟的REITS市場。
多元覆蓋的日本模式
土地要素充足,市場需求平穩(wěn),金融資本強大,政策波動很大,經(jīng)歷地產(chǎn)泡沫破滅之后的日本地產(chǎn)走向了多元覆蓋規(guī)避風(fēng)險的發(fā)展階段。
日本已經(jīng)進(jìn)入到成熟社會,老齡化嚴(yán)重,房地產(chǎn)需求多樣,同時由于總體上日本是一個大財團統(tǒng)治的經(jīng)濟結(jié)構(gòu),造成了地產(chǎn)發(fā)展模式是通過橫向囊括多個業(yè)態(tài)和縱向覆蓋各個價值鏈環(huán)節(jié),所形成的綜合發(fā)展優(yōu)勢。橫向囊括辦公、商業(yè)、住宅、物流、酒店、工業(yè)、會館、度假村和房地產(chǎn)金融等多個業(yè)態(tài)??v向覆蓋開發(fā)銷售、持有租賃、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、房屋經(jīng)紀(jì)等多個環(huán)節(jié)。簡單來說,就是無所不包,只要和地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域,都涵蓋。
但其中最核心的收入來源,還是來自于租賃收入。日本房企開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比近年來均維持在30%左右,基本維持體量。而租賃業(yè)務(wù)則擴容明顯,從營業(yè)利潤貢獻(xiàn)數(shù)據(jù)來看,2019財年三井不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)營業(yè)利潤占比52%,三菱地所和住友不動產(chǎn)則為63%和72%。日本大和房建,連續(xù)12年是世界500強,也是日本最大住宅建筑商,也是日本最大的貨運物流運營商,且租賃業(yè)務(wù)也在日本常年穩(wěn)居第一,2020年整個營業(yè)收入住宅領(lǐng)域和商業(yè)領(lǐng)域占比分別為47%和43%,生活服務(wù)領(lǐng)域占比9.7%… …
這種模式,本質(zhì)是一種全產(chǎn)業(yè)鏈全覆蓋的發(fā)展模式,有多元化和精細(xì)化的特點。日本的財閥經(jīng)濟特點支撐了這種模式的形成,有比較強的壟斷性,但是這種模式最有價值的點是:不完全依靠資本力量的驅(qū)動,更多的是對房地產(chǎn)價值鏈的精準(zhǔn)挖掘,從橫向和縱向、產(chǎn)品和服務(wù)各個維度實現(xiàn)綜合收益。
當(dāng)前,不論是要素供給充分的美國模式,還是土地緊縮的香港模式,還是資管運營的新加坡模式,還是多元覆蓋的日本模式,在中國的地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)都有所借鑒。
比如萬科在很長時間借鑒美國模式,萬達(dá)、華潤和龍湖借鑒了香港模式,越秀部分借鑒了新加坡模式,但是忽略了“土地—資本—市場—政策”這三個常量和一個變量的影響因子,對這些模式的前提條件了解不充分,單純就模式談模式就很容易犯“鄭人買履”或者“削足適履”的錯誤。
04 中國地產(chǎn)未來的發(fā)展邏輯
中央經(jīng)濟工作會議指出:要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加強預(yù)期引導(dǎo),探索新的發(fā)展模式,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
這里有三個關(guān)鍵點:一是房地產(chǎn)業(yè)會探索新的發(fā)展模式。二是供給側(cè)改革,保商并重、租售并舉,更好的滿足合理住房需求。三是因城施策,進(jìn)入到精細(xì)化管理階段,不會搞一刀切,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。就今天中國房地產(chǎn)而言,四大要素中,政策要素的天平指向了房住不炒,土地供給走向了平穩(wěn)有序,市場需求出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性分化,金融走向了集中度管理。簡單說,隨著內(nèi)循環(huán)為主的形勢轉(zhuǎn)換,共同富裕的提出,三次分配時代,中國經(jīng)濟進(jìn)入到下半場,房地產(chǎn)業(yè)正在從“規(guī)?!卑l(fā)展,切換為“多元”發(fā)展,從“資本”驅(qū)動,切換成“運營”驅(qū)動。
從“規(guī)模發(fā)展”切換到“多元發(fā)展”
中國房地產(chǎn)將進(jìn)入到“房達(dá)峰”的下降通道,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始變成了一個民生產(chǎn)業(yè),現(xiàn)在已不缺房子,缺的是房子的有效配置,如何把需要的房子送到需要的人手里去;現(xiàn)在已經(jīng)不缺產(chǎn)品,缺的是好產(chǎn)品,能滿足高品質(zhì)更美好生活需求的產(chǎn)品。
從各國房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律來看,房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比,英國為13.89%,美國為11.7%,日本為11.36%,德國為10.9%,中國為6.5%是五國中最低的。
所以從長期來看,房地產(chǎn)在相當(dāng)長的時間內(nèi),還依然會是中國的支柱性產(chǎn)業(yè),只是由于中國不同區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平的差異,以及城市在不同發(fā)展階段產(chǎn)品類型也會有很大的不同。
對于地產(chǎn)企業(yè)來說,唯有精準(zhǔn)把握好“三個常量一個變量”影響因素,做好兩個準(zhǔn)備:一是對不同區(qū)域的價值進(jìn)行精準(zhǔn)判斷,從而選擇合適的項目運作模式成為關(guān)鍵。比如,在人口持續(xù)增長、城鎮(zhèn)化發(fā)展不充分的地方,依然有高周轉(zhuǎn)的發(fā)展機會;而在核心城市的核心地塊,重持有的香港模式就極為適合;此外隨著REITS的逐漸開放和發(fā)展,資管的輕資產(chǎn)模式也會有更多的機會。
二是原有的以住宅開發(fā)為主的業(yè)務(wù)模式,向多元業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變,并不是說一個企業(yè)要發(fā)展這么多業(yè)態(tài),而是以后有更多的機會來自于業(yè)態(tài)的提升和產(chǎn)業(yè)的需要,也會出現(xiàn)越來越多精細(xì)化和專業(yè)化的地產(chǎn)公司。
從“規(guī)?!卑l(fā)展切換到“多元”發(fā)展
什么是運營呢?就是資源的有效配置,所謂供給側(cè)改革,靠管理、優(yōu)化、配置去盤活這些資源,使這些資源發(fā)揮出更大的社會價值。
萬科提出和強調(diào)開發(fā)與經(jīng)營并重,龍湖則是直接提出經(jīng)營性收入2024年能否完成1000億的目標(biāo),從資本驅(qū)動向運營驅(qū)動,成為大型房企轉(zhuǎn)型的必選動作。
未來地產(chǎn)大類最好的投資方向已經(jīng)不是純開發(fā),除非拿地邏輯和定價邏輯有變化。即使是高度市場化的美國,純開發(fā)企業(yè)也比REITS(美國房地產(chǎn)證券市場的主體)、物業(yè)企業(yè)(如FSV),中介企業(yè)(如zillow)估值要明顯更低。因此,物管、商管、酒管、代建、物流、產(chǎn)業(yè)園、地產(chǎn)后服務(wù)等都是更好的發(fā)展方向。
那如何做好運營驅(qū)動呢?我認(rèn)為要關(guān)注好“三高”——高維度、高流量、高密度。
高維度主要講場景和內(nèi)容的創(chuàng)新,強調(diào)產(chǎn)品的特色,強調(diào)精細(xì)化的品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容,比如阿那亞和麓湖就是通過降維打擊,以營造高品質(zhì)生活社群和社區(qū),創(chuàng)造了市場。
高流量主要講依托流量轉(zhuǎn)化創(chuàng)造持續(xù)的經(jīng)營收益,比如龍湖的TOD綜合開發(fā)模式,以及告莊西雙景通過星光夜市創(chuàng)造的文旅地產(chǎn)模式。
最厲害的是高密度,聚焦于某一個區(qū)域,通過對市場高飽和度的覆蓋,來延伸地產(chǎn)服務(wù)的鏈條,創(chuàng)造多元化的經(jīng)營收益,比如河南建業(yè),在河南一域的市場覆蓋率接近10%,擁有非常龐大和緊密的客群群體,從地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主向房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變創(chuàng)造了無限可能,實現(xiàn)了從賣產(chǎn)品到賣生活。
王志綱老師2021年說到了一句話是:好人賺錢的時代到了。中國真正的好時代才剛剛開始,因為從“資本”到“運營”的升級,其意義不僅在于社會的邏輯不一樣了,更大的意義在于,它能使社會主流價值觀發(fā)生轉(zhuǎn)變。讓一個人、讓一家企業(yè)都在沉下心來做產(chǎn)品、做內(nèi)容。重運營的時代,才是健康的時代,才是最好的時代。
野蠻生長的時代過去了,未來是精耕細(xì)作的時代;淘金的時代過去了,未來是煉金的時代。對于地產(chǎn)行業(yè)來說,現(xiàn)在依然是最好的時代。
2022年,疫情的余波仍未過去,國際環(huán)境也不容樂觀,中國經(jīng)濟面臨國際政治沖突、全球經(jīng)濟博弈、疫情不斷反復(fù)等多重壓力,而這些壓力又集中映射到了地產(chǎn)行業(yè)。
截至目前,宏觀政策釋放了哪些新信號?宏觀經(jīng)濟及地產(chǎn)行業(yè)走勢如何?地產(chǎn)企業(yè)如何洞悉形勢、有效應(yīng)對行業(yè)變局?明源地產(chǎn)研究院通過廣泛的研討交流和深入的研究分析,解讀宏觀政策動向,剖析新形勢下房企的全新應(yīng)對之策,助力廣大房企認(rèn)清局勢、高效應(yīng)對。
一、地產(chǎn)新環(huán)境:政策利好傳導(dǎo)落地尚需時日,行業(yè)整體承壓
在疫情對經(jīng)濟沖擊如此嚴(yán)重、地產(chǎn)企業(yè)頻繁爆雷的形勢下,地產(chǎn)調(diào)控仍未發(fā)生根本性的松動,那么,本輪政策的底層出發(fā)點到底是什么?2022年地產(chǎn)形勢能否有所反轉(zhuǎn)?
1.宏觀政策導(dǎo)向:促進(jìn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化,是本輪地產(chǎn)調(diào)控的源點
長期以來,房地產(chǎn)投資額占整體GDP比重持續(xù)偏高,地產(chǎn)占用的金融資源一直過多,地方政府財政收入也高度依賴土地出讓。因此,黨的十八大以來,高層對降低經(jīng)濟對地產(chǎn)的依賴、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的訴求愈發(fā)強烈,而這正是本輪地產(chǎn)長效調(diào)控的底層出發(fā)點。
當(dāng)然,我們也要辯證看待,國家對地產(chǎn)的“敵意”并非一刀切,大力投入高科技產(chǎn)業(yè)、助推國家產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的房企,仍將獲得政策的鼓勵和扶持。
2.國際環(huán)境影響:強化科技硬實力,是穩(wěn)定經(jīng)濟大局的關(guān)鍵
經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化的迫切需求背后,也有國際環(huán)境的深刻影響。中美貿(mào)易摩擦常態(tài)化,中國高科技產(chǎn)業(yè)處于明顯被封鎖壓制的狀態(tài)。同時,中國出口產(chǎn)品的高科技含量并不高,在高端芯片、基礎(chǔ)軟件等戰(zhàn)略性領(lǐng)域,存在一系列明顯的“卡脖子”短板。
同時,歷經(jīng)疫情之下的金融大放水后,美國縮表加息已經(jīng)落地,而這又將對全球其他經(jīng)濟體展開新一輪收割,導(dǎo)致他國經(jīng)濟驅(qū)動力下降。如果中國經(jīng)濟仍過度依賴房產(chǎn)類資產(chǎn),將遭受更嚴(yán)重的沖擊,因此,中國進(jìn)一步向技術(shù)創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)、新能源、新基建等領(lǐng)域發(fā)力是必然之舉。
3.地產(chǎn)行業(yè)趨勢:受疫情影響,地產(chǎn)真正復(fù)蘇預(yù)計要到三季度左右
再把視角落到地產(chǎn)行業(yè):資金端,融資政策的放寬傳導(dǎo)落地仍需時日,目前地產(chǎn)企業(yè)資金仍然承壓;銷售端,商品房銷售額自2021年7月以來持續(xù)同比下降,百強房企銷售額同比仍在大幅下滑,加上開年后核心城市疫情的反復(fù),銷售回暖遠(yuǎn)不及預(yù)期;投資端,政策力度不大,市場信心仍在復(fù)蘇通道中,房地產(chǎn)投資增速持續(xù)同比下滑。
展望2022年,地產(chǎn)行業(yè)趨勢是否會出現(xiàn)反轉(zhuǎn)? 3月兩會后是市場信心的拐點,行業(yè)利好將穩(wěn)步釋放,但是,3月以來疫情的再次爆發(fā),沖擊各行各業(yè),市場信心的全面提振還需要時間,具體取決于疫控局勢及經(jīng)濟恢復(fù)程度。綜合判斷來看,地產(chǎn)的真正全面復(fù)蘇預(yù)計到三季度左右,如圖1所示。
4.宏觀經(jīng)濟形勢:短期內(nèi)經(jīng)濟受疫情反復(fù)影響,沖擊居民購買力
2022年兩會定調(diào)對地產(chǎn)意味著什么?核心關(guān)注四大關(guān)鍵指標(biāo):一是GDP增長目標(biāo),2022年增速目標(biāo)5.5%左右,從目前三駕馬車和疫情局勢來看,這個增速目標(biāo)并不低,也意味著經(jīng)濟對地產(chǎn)有更大的依賴。二是貨幣政策,自2021年底以來央行已多次降息,金融支持已從各行各業(yè)到房地產(chǎn)全面滲透。三是財政政策,財政赤字率明降暗升,實際赤字率3.8%,基建投資將擔(dān)綱重任,一定程度上對沖地產(chǎn)的利好幅度。
地產(chǎn)政策方面,兩會報告明確支持更好滿足購房者的合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán),并繼續(xù)強調(diào)“因城施策”及“三穩(wěn)”。目前行業(yè)快速下行,提“穩(wěn)”則意味著托舉樓市,越來越多的城市將適度放松調(diào)控托底市場。
盡管如此,地產(chǎn)行業(yè)整體仍面臨不小的壓力:一來政策利好傳導(dǎo)到銷售數(shù)據(jù)的回暖還需要時間;二來短期內(nèi)經(jīng)濟遭受疫情沖擊,3月以來以一二線城市為主的疫情的再次爆發(fā),使原本就低靡的經(jīng)濟雪上加霜,2021年一季度GDP增速4.8%,總體處于低位,經(jīng)濟下行,各行各業(yè)收入下滑,沖擊居民購買力,進(jìn)而沖擊地產(chǎn)銷售。
二、房企新應(yīng)對:“4+1”策略,助力房企應(yīng)對當(dāng)下、把握未來
面對全新局勢,房企的發(fā)展邏輯和戰(zhàn)略打法都要進(jìn)行根本性的調(diào)優(yōu),我們提煉了“4+1”應(yīng)對策略,為房企生存發(fā)展提供一劑良藥,如圖2所示。
1.區(qū)域精耕:收縮城市布局、提升業(yè)務(wù)效率已成共識
區(qū)域精耕、收縮城市布局已是地產(chǎn)行業(yè)共識。所謂收縮布局,一是收縮投資的額度,二是收縮布局的城市,集中優(yōu)勢兵力,將企業(yè)有限的資源投入到市場銷售表現(xiàn)好、產(chǎn)品口碑好、團隊操盤能力強的城市。比如過去投7-8個城市、每個城市投2-3個項目,現(xiàn)在則集中投入2-3個優(yōu)勢城市,加大項目的密度。
從供應(yīng)鏈的角度來看,以前多個城市分開做,供應(yīng)商不可能很集中,需要多個總包、多個分包,采用層層發(fā)包的模式;現(xiàn)在收縮城市后,可以將供應(yīng)鏈進(jìn)行深度整合,擺脫過去甲乙雙方的合同關(guān)系,與大總包推進(jìn)戰(zhàn)略合作,形成利益共同體,規(guī)模集中采購,管理難度小了,更大幅節(jié)約了采購成本。
從組織管控的角度來看,以前布局多個城市,就需要多套經(jīng)營班子,每套班子都要配備項目總、財務(wù)總、營銷總等等,管理跨度大,管理費用高;現(xiàn)在城市集中,一套班子負(fù)責(zé)多個項目,大幅減少了管理工作量,降低了管理費用。
可見,基于精耕,能夠?qū)⑵髽I(yè)的供應(yīng)鏈資源、內(nèi)部組織資源進(jìn)行深度的整合,顯著提升業(yè)務(wù)效率,真正做到集約化投資。
而收縮城市,把雞蛋放在一個或少數(shù)幾個籃子里,就要求企業(yè)對城市的研判更加精準(zhǔn)。從當(dāng)前環(huán)境來看,一個城市是否有大量暴雷企業(yè)的項目,是非常關(guān)鍵的一個研判維度。爆雷企業(yè)為自救,項目會普遍降價出售,沖擊當(dāng)?shù)劁N售價格和市場預(yù)期,而企業(yè)一旦進(jìn)入這類城市,售價、利潤都會受嚴(yán)重影響。
2.精細(xì)化管理:財務(wù)驅(qū)動、運營分解、專業(yè)串通是本質(zhì)
如今房企都在提精細(xì)化管理,那么到底精細(xì)化管理的本質(zhì)是什么?其實不僅僅是指管理的顆粒度更細(xì),核心在于三個方面:
其一,財務(wù)驅(qū)動。房企的一切經(jīng)營動作,都要以實現(xiàn)公司的財務(wù)目標(biāo)和運營提效目標(biāo)為核心,圍繞這個核心“以終為始”地去進(jìn)行經(jīng)營管控。
其二,運營分解。地產(chǎn)行業(yè)有個經(jīng)典的BSC(即平衡計分卡)分析框架,基于企業(yè)財務(wù)目標(biāo),往下逐層分解,得出企業(yè)對應(yīng)的客戶定位、布局重點、運營策略、產(chǎn)品策略等,再往下分解,明確要達(dá)成目標(biāo)房企需要具備的能力模型,例如哪些能力需要精進(jìn),哪些維度需要練兵等等。
其三,專業(yè)串通。一方面通過機制把各部門串聯(lián)起來,另一方面,通過關(guān)鍵性的核心人才,實現(xiàn)各部門專業(yè)層面的整合或合并。為什么專業(yè)串通如此重要?過去各部門只考慮自己單一的經(jīng)營目標(biāo),各部門經(jīng)營目標(biāo)實現(xiàn)了,最終企業(yè)整體的利潤目標(biāo)卻沒有達(dá)成,所以,各部門應(yīng)跳出局部業(yè)務(wù)問題,上升到公司整體經(jīng)營的視角,多個部門從前到后、自上而下地去共同協(xié)同,最終推動企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的落地。
以上三個方面,最終要靠職業(yè)經(jīng)理人去推動落地。歷經(jīng)行業(yè)風(fēng)波之后,地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的核心價值亦在逐步回歸,即幫助企業(yè)“控風(fēng)險、保執(zhí)行”,如何做到?前置管控是關(guān)鍵。例如龍湖的項目啟動會機制,在啟動會上,把項目全過程像放電影一樣全盤推演一遍,明確項目成功標(biāo)尺,提前梳理項目風(fēng)控點,并出具一系列成果規(guī)劃,全員對項目目標(biāo)、執(zhí)行要求、評價標(biāo)準(zhǔn)等達(dá)成全面共識,通過前置管控,真正做到對項目心中有數(shù)。
此外,要確保項目的執(zhí)行度和風(fēng)險防控,還需要清晰的閉環(huán)監(jiān)控。以利潤監(jiān)控為例,針對項目過程中每個環(huán)節(jié)的跑冒滴漏和一線反饋的具體問題,如果沒有以數(shù)據(jù)指標(biāo)的方式去呈現(xiàn),就無法清晰識別背后的問題和風(fēng)險,更無法動態(tài)跟蹤和及時糾正,結(jié)果是項目執(zhí)行走偏,項目實際利潤和期初利潤目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。
而要實現(xiàn)閉環(huán)監(jiān)控,離不開“業(yè)務(wù)建?!焙汀皹I(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化”。企業(yè)的每個業(yè)務(wù)板塊都應(yīng)該進(jìn)行清晰的業(yè)務(wù)建模,針對業(yè)務(wù)的核心要點、核心流程進(jìn)行提煉總結(jié),否則一個業(yè)務(wù)干十年跟干一年差不多。以成本管控的建模為例:基于行業(yè)對標(biāo)、過往項目數(shù)據(jù)沉淀等劃定成本基線,針對超過成本基線的項目、識別背后的底層原因,上會討論,并反向?qū)徱暢杀净€設(shè)定是否合理,進(jìn)一步優(yōu)化成本基線、確保業(yè)務(wù)良性運轉(zhuǎn)。
有了業(yè)務(wù)模型之后,每項業(yè)務(wù)的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn),也要深度地標(biāo)準(zhǔn)化。仍以龍湖為例,龍湖早年的“五重景觀”,將景觀劃分為五重垂直綠化,從下到上每一重應(yīng)該栽培什么類型的植被,植被幾米高,都有非常清晰的標(biāo)準(zhǔn),并且地形及周邊狀況的不同,植物配置的層次和樣式也有差別,業(yè)務(wù)人員執(zhí)行起來也非常容易。
理解了精細(xì)化管理的本質(zhì),那么當(dāng)下企業(yè)具體如何做?穩(wěn)健投資、去化回款、利潤挖潛、風(fēng)險管控是四大關(guān)鍵戰(zhàn)役。例如要確保利潤實現(xiàn),還要求企業(yè)全面審視外包合同,對于專業(yè)化分工要求并不高的,抑或企業(yè)擅長做的環(huán)節(jié),一定要盡量減少外包,因為每一次外包就是一次利潤的折損,將進(jìn)一步侵蝕地產(chǎn)主業(yè)的利潤。對于企業(yè)不擅長做的,盡可能找專業(yè)的大的供應(yīng)商進(jìn)行戰(zhàn)略合作,避免層層外包,如圖3所示。
3.產(chǎn)品制勝:回歸產(chǎn)品本質(zhì),產(chǎn)品力是制勝關(guān)鍵
行業(yè)下行,不少房企仍秉承一貫的高周轉(zhuǎn)思維、追求多趕快上,忽視產(chǎn)品品質(zhì)。伴隨周轉(zhuǎn)紅利、杠桿紅利的消失,堅守產(chǎn)品初心、回歸產(chǎn)品本源的企業(yè),才能在競爭中拔得頭籌。
例如鄭州永威,長年深耕鄭州大本營,始終堅持精工品質(zhì),選材苛刻,工藝毫厘精細(xì),產(chǎn)品口碑極佳,客戶老帶新比例高達(dá)70%,永威產(chǎn)品享譽業(yè)界,成為房企競相考察學(xué)習(xí)的標(biāo)桿。其物業(yè)管理服務(wù)同樣是佼佼者,更是已經(jīng)向其他企業(yè)輸出物業(yè)管理培訓(xùn)。
產(chǎn)品力打造的背后,需要客研的全面回歸。過去行業(yè)需求旺盛、房價快速上漲,客研做與不做差別不大;而今,行業(yè)銷售流量下降,敵我之間競爭加劇,深入細(xì)致的客戶研究、對客戶需求的理解和價值的挖掘,成為企業(yè)勝負(fù)的關(guān)鍵手。并且真正的客戶研究,不應(yīng)是基于第三方千篇一律的調(diào)研報告,而要真正以客戶為導(dǎo)向,細(xì)分客群,描摹客戶畫像、還原客戶真實生活場景,去指導(dǎo)產(chǎn)品研發(fā),同時基于對過往項目的全面復(fù)盤,總結(jié)心得教訓(xùn),反向優(yōu)化產(chǎn)品體系。
例如萬科的“七對眼睛”,通過七個職位、七個視角,從區(qū)域總、項目總,到投拓總、運營總、財務(wù)總、營銷總、物業(yè)總,去全面審視土地、產(chǎn)品和客戶的深度匹配。總而言之,房企應(yīng)回歸產(chǎn)品品質(zhì),把客戶的需求放在心上,融入到產(chǎn)品之中,打造自身產(chǎn)品的護城河。
4.組織提效:組織穩(wěn)定、全面共識,是組織高效的關(guān)鍵
近年來房企紛紛進(jìn)行組織調(diào)優(yōu)以適應(yīng)外部形勢變化,當(dāng)下組織調(diào)優(yōu)的核心導(dǎo)向,一言以蔽之,是“刀刃向內(nèi),經(jīng)營指標(biāo)全面提升”。
具體而言:一是精兵簡政、降本增效,近來房企減員,實現(xiàn)人員精干高效,提升人均效能已是主流趨勢。二是經(jīng)營導(dǎo)向、復(fù)合人才,資源集中配置、資金集中管理、投資集中決策,組織配置以經(jīng)營指標(biāo)提升為核心目標(biāo),同時更加強調(diào)一專多能的復(fù)合型人才的培養(yǎng)。三是激勵升級、利潤導(dǎo)向,經(jīng)營班子更注重價值創(chuàng)造、利潤實現(xiàn)和成本控制,同時,績效模式也要相應(yīng)調(diào)整,未來,經(jīng)營和風(fēng)險至上,業(yè)務(wù)及實干優(yōu)先,弱化薪酬激勵、強化平臺激勵,一定是核心導(dǎo)向。
如今房企都在努力打造極簡組織、高效組織,什么樣的組織是真正高效的組織?僅僅是精兵簡政、人均效能提升還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,在我們看來,企業(yè)上下的全面共識、穩(wěn)定的組織架構(gòu)及穩(wěn)定的核心人才,是組織高效的根本所在。
一方面,基于企業(yè)的經(jīng)營機制、評價機制、激勵機制、授權(quán)與約束機制,確保企業(yè)高層、中層、基層對戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、業(yè)務(wù)目標(biāo)、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成深度共識,做到力出一孔。只有這樣,員工才能更好地將將企業(yè)目標(biāo)落到實處,否則各有各的理解,能力越強、分歧越大,反而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)傷更大。
另一方面,穩(wěn)定的組織架構(gòu),為組織的高效運轉(zhuǎn)提供系統(tǒng)保障,穩(wěn)定的核心人才,是高效組織的必要組成和關(guān)鍵驅(qū)動。行業(yè)形勢劇變,房企經(jīng)營理念和發(fā)展模式需全面變革,到底是重在引進(jìn)“新鮮血液”,還是重在老臣子“換腦子”?答案是后者。老臣子與老板的磨合時間長,協(xié)同高效,一味地裁員只會導(dǎo)致組織動蕩、令業(yè)務(wù)陷入無序狀態(tài)。新進(jìn)人才固然可以帶來新想法、新思路,但與老板還需很長的磨合期。因此,僅在關(guān)鍵短板引進(jìn)核心人才,推動老員工轉(zhuǎn)變思想,擁抱新事物、學(xué)習(xí)新做法,是確保組織穩(wěn)定的關(guān)鍵。
除此之外,流程再造也是組織提效的關(guān)鍵,現(xiàn)如今很多企業(yè)已明確提出面向客戶和供應(yīng)商的全面的業(yè)務(wù)流程重組。例如外部客戶、供應(yīng)商與企業(yè)對接時,往往要對接多個不同的部門,效率極低,這就需要優(yōu)化業(yè)務(wù)流程,做到客戶或供應(yīng)商只需要跟企業(yè)的一個虛擬形象對接即可,大幅降低管理成本、提升組織效率。
5.數(shù)字化保障:數(shù)字化轉(zhuǎn)型,支撐房企四大應(yīng)對舉措全面落地
上述房企的四大全新應(yīng)對,如果沒有數(shù)字化的保駕護航,其實都是空談。
區(qū)域精耕層面,精耕的背后是供應(yīng)鏈的深度整合,數(shù)字化助力供應(yīng)鏈提效主要體現(xiàn)在四個方面:一是流程精簡,包括減少分包層次,冗余流程和合同數(shù)量等;二是業(yè)務(wù)透明,實現(xiàn)全流程的數(shù)據(jù)化透明管理和對項目進(jìn)度的全局把控;三是質(zhì)量過硬,能夠?qū)崟r追蹤施工進(jìn)度,把控工程質(zhì)量;四是供應(yīng)商優(yōu)質(zhì),通過建立標(biāo)準(zhǔn)對供方進(jìn)行評價和篩選,優(yōu)化合作供方的結(jié)構(gòu)。
利潤監(jiān)控層面,項目每個環(huán)節(jié)的跑冒滴漏都會導(dǎo)致項目利潤折損,例如拿地拍腦袋、方案變更多、目標(biāo)成本虛高、變更簽證多、節(jié)點未達(dá)成、銷售不達(dá)預(yù)期等等,并且影響利潤的因素往往散落在各個業(yè)務(wù)板塊,且各部門各有各的數(shù)據(jù)口徑,導(dǎo)致利潤監(jiān)控難度大。而有數(shù)字化作為底層保障,一圖到底、全面監(jiān)控,方能確保利潤目標(biāo)的達(dá)成。例如,當(dāng)監(jiān)測到利潤下降,數(shù)字化平臺能夠通過數(shù)據(jù)層層分析,拆解出影響利潤的根本因素,再反向針對性解決業(yè)務(wù)問題,如圖4所示。
客研層面,打造基于數(shù)字化的客研體系,真正做客戶喜歡的市場認(rèn)可的產(chǎn)品?;跀?shù)字化,事前,市場分析和客戶需求研判更加精準(zhǔn),對市場數(shù)據(jù)、過往同類型產(chǎn)品數(shù)據(jù),做得更加深入;事中,對產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量的全面監(jiān)控,生產(chǎn)的過程中出現(xiàn)哪些問題、有哪些好的做法,進(jìn)行全面總結(jié)和沉淀;事后,對客戶投訴、產(chǎn)品出現(xiàn)哪些問題、有哪些好的做法,進(jìn)行全面總結(jié)和沉淀;事后,對客戶投訴、產(chǎn)品維保、物業(yè)維護進(jìn)行數(shù)據(jù)的全面沉淀與分析。未來,基于多維數(shù)據(jù)的沉淀,企業(yè)還會有很多商業(yè)想象的空間。
組織提效層面,房企精兵簡政后,如何確保業(yè)務(wù)流程閉環(huán)、業(yè)務(wù)無縫咬合?關(guān)鍵在于數(shù)字化,房企要實現(xiàn)上下共識、組織穩(wěn)定,如果沒有數(shù)字化支撐,也是一句空話?;跀?shù)字化,建立清晰的業(yè)務(wù)模型、業(yè)務(wù)流程、業(yè)務(wù)管控的標(biāo)準(zhǔn)化體系,將優(yōu)秀人才腦海中先進(jìn)的知識、理念、管理模式以及一線先進(jìn)的做法,沉淀并固化到數(shù)字化平臺上,就好比不管什么人才,都要在數(shù)字化的機器里過一遍,如此一來,企業(yè)就不再依靠某“一個人”。
結(jié)語
對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來,行業(yè)有四大關(guān)鍵共識:其一,有多少資源、做多少項目,超前發(fā)展模式已成過去;其二,受疫情影響,居民心態(tài)發(fā)生變化,較多城市的樓市供過于求將會是常態(tài);其三,行業(yè)利潤空間仍在,去掉杠桿,項目凈利率及IRR仍遠(yuǎn)高于制造業(yè),地產(chǎn)仍是最好的行業(yè),沒有之一;其四,追求利潤將是企業(yè)經(jīng)營的核心,圍繞這個核心,企業(yè)規(guī)模大小將是水到渠成的結(jié)果。對于地產(chǎn)企業(yè)而言,基于對這四點共識的理解,對4+1打法的認(rèn)知和落地,未來的路方能走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。
隨著中國城市化進(jìn)程的減緩,房地產(chǎn)市場面臨著“去杠桿”的壓力越來越大,國內(nèi)房企暴雷頻發(fā),行業(yè)正在重新洗牌。在危與機并存的今天,我們有必要重新研究美國、新加坡、日本等發(fā)達(dá)國家的房企發(fā)展歷程,分析其發(fā)展模式,從中尋找出我國房企可能借鑒的道路。
美國:“商住分工”與“薄利多銷”
美國由于高度的市場化,專業(yè)分工非常明顯,每個環(huán)節(jié)都有專業(yè)的運作者。房企主要有住宅建筑商和REITs兩類,住宅建筑商,主攻開發(fā),通過產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化提高周轉(zhuǎn)、增加盈利,代表企業(yè)有霍頓(D.RHorton)、萊納(Lennar)和帕爾迪(Pulte);REITs,則專注自持,通過融、投、管、退四個環(huán)節(jié)的專業(yè)化經(jīng)營獲取收益,代表企業(yè)是西蒙地產(chǎn)(Simon property),是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭。
帕爾迪是萬科曾經(jīng)選擇的參考標(biāo)桿,原因一是帕爾迪在美國做跨地域住宅開發(fā);二是它連續(xù)50年以上的盈利記錄,凈資產(chǎn)回報率保持在16%以上;三是其產(chǎn)品定型和開發(fā)模式成熟,擁有完整的市場分析工具和客戶終身服務(wù)。
2000年后美國房地產(chǎn)市場由牛市轉(zhuǎn)向泡沫,直到2008年引發(fā)全球金融與經(jīng)濟危機。從物業(yè)價值上看,住宅價格波動極大,而持有物業(yè)的租金受影響幅度小。持有運營類房企的估值波動幅度更小,恢復(fù)更快;持有物業(yè)租金波動幅度小于資產(chǎn)價格波動。即住宅受經(jīng)濟危機沖擊大,而持有型商業(yè)具有較強穿越周期能力。
美國開發(fā)商的表現(xiàn)啟示是,未來我國住宅開發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的分工將會更細(xì)分、更明確,住宅開發(fā)商以制造業(yè)為特征,賺取標(biāo)準(zhǔn)化、快速開發(fā)的利潤,薄利多銷;而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,依托經(jīng)營能力,精耕細(xì)作,更多地體現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的特點,賺取細(xì)水長流的錢。
新加坡:金融化—“私募+REITs”
新加坡最具代表性的房企是凱德集團(Capitaland),其投資橫跨多個房地產(chǎn)類別,包括購物中心、辦公樓、商業(yè)綜合體、工業(yè)及物流地產(chǎn)、服務(wù)公寓、酒店及住宅等。業(yè)務(wù)覆蓋全球200多個城市,以新加坡、中國為核心市場。
從經(jīng)營模式看,凱德實際身兼三個角色,房地產(chǎn)開發(fā)商、運營商、資產(chǎn)管理者,主要表現(xiàn)為兩方面:
第一,混業(yè)態(tài)經(jīng)營,開發(fā)和自持結(jié)合。資產(chǎn)分布策略上,凱德集團奉行開發(fā)資產(chǎn):自持資產(chǎn)比例2:8的配置原則,用前者獲取超額收益、用后者獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
第二,金融和房地產(chǎn)雙輪驅(qū)動。凱德不僅是房地產(chǎn)公司,也是亞太區(qū)域最大的房地產(chǎn)基金管理公司,擁有5只REITs、17只房地產(chǎn)私募基金,2018年末總資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)2400億人民幣,其中REITs占57%、房地產(chǎn)私募基金占43%。
凱德對于風(fēng)險高、收益高的項目,如開發(fā)物業(yè),主要用房地產(chǎn)私募基金投資;而現(xiàn)金流較穩(wěn)定的成熟商業(yè)地產(chǎn)項目,則主要用REITs進(jìn)行投資。多數(shù)投向了中國和新加坡,分別占48%和40%。
凱德的基石是“私募基金+REITs”的雙基金模式,即通過私募基金去孵化早期項目,待發(fā)展成熟后用REITs注入,以達(dá)到低杠桿的穩(wěn)健發(fā)展。未來,隨著我國房地產(chǎn)金融制度的不斷健全,市場的逐步發(fā)展,凱德模式也將成為我國房企實現(xiàn)“由重到輕”降低杠桿的重要參考。
日本地產(chǎn)三巨頭:持幣為王,向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型
上世紀(jì)90年代隨著日本地產(chǎn)泡沫的破滅,日本房企三巨頭(三井、三菱、住友)不斷折價拋售表上資產(chǎn),不僅是房地產(chǎn)項目,股權(quán)以及其他有價值的資產(chǎn)也一并出售,力求現(xiàn)金的迅速增加。以三井不動產(chǎn)為例,在地產(chǎn)崩潰后迅速處理閑置資產(chǎn),三井的存量項目從90年代初開始不斷下降,公司的現(xiàn)金流水平在90年代的危機初期不降反升,一直保持在占總資產(chǎn)5%左右的水平。
住友和三菱也通過大量縮減人工成本,果斷放棄海外戰(zhàn)略,出售海外資產(chǎn)增加現(xiàn)金儲備。
除此之外,三家巨頭似乎都對行業(yè)的未來保守看淡,為應(yīng)對行業(yè)可能長久的不景氣,現(xiàn)金流的儲備成為長線戰(zhàn)略,除了短期拋售資產(chǎn)回籠現(xiàn)金,房企也制定了降負(fù)債的中長期量化目標(biāo)以保障現(xiàn)金流可以長期穩(wěn)步的提高。
房地產(chǎn)泡沫破裂之前,日本房企是傳統(tǒng)的資本密集型開發(fā)經(jīng)營,依賴土地升值賺取利差。泡沫破裂后,原先的盈利模式無論收入和效率普遍驟降,日本房企開始探尋新的增長點,紛紛將重資產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)的地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。
以三井為例,輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型主要是三個方向:代建業(yè)務(wù),將傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)部分轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)代建,雖然代建業(yè)務(wù)雖然只有1-2%的經(jīng)營利潤率,但最重要的是能夠在行業(yè)低谷期維持開發(fā)部門的正常運轉(zhuǎn),減少重資產(chǎn)帶來的債務(wù)風(fēng)險;管理業(yè)務(wù),由物業(yè)管理、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、資產(chǎn)管理逐步成為三井輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的核心業(yè)務(wù);租賃業(yè)務(wù),目前租賃收入已經(jīng)取代房產(chǎn)開發(fā)的銷售收入,成為三井不動產(chǎn)收入占比最高的單項業(yè)務(wù)。
經(jīng)過20多年的轉(zhuǎn)型,三井不動產(chǎn)形成了均衡商業(yè)模式。租賃、代建和管理等輕資產(chǎn)收入占比大幅提高,盈利模式不再依賴單一重資產(chǎn)開發(fā)銷售。住友不動產(chǎn)轉(zhuǎn)型后的結(jié)構(gòu)與三井雷同,租賃業(yè)務(wù)的占比在37%左右,超過了銷售業(yè)務(wù)的30%。此外代建業(yè)務(wù),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)皆相應(yīng)提高。三菱地所引入第三方資金以加強輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),提出把“房地產(chǎn)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)”作為公司支柱業(yè)務(wù),提升房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)。
大和房屋:管理變革提升經(jīng)營效率
在日本房地產(chǎn)行業(yè)整體大衰退的過程中,大和房屋仍然取得了成功,2000年至今營業(yè)收入翻兩番,并在優(yōu)秀的經(jīng)營品質(zhì)和產(chǎn)品品質(zhì)之外,實現(xiàn)了價值鏈閉環(huán)、業(yè)務(wù)多元化和輕重資產(chǎn)并舉。郁亮提出在縮表行動的當(dāng)下,萬科的對標(biāo)對象是大和房屋。
通過大和房屋的轉(zhuǎn)型過程可以總結(jié)出五大成功關(guān)鍵因素:價值鏈閉環(huán)、業(yè)務(wù)多元、輕重并舉、財務(wù)穩(wěn)健和客戶導(dǎo)向。在整個大縮表的過程中,大和房屋通過管理變革提升經(jīng)營效率、整合資源,為未來發(fā)展奠定了經(jīng)營基礎(chǔ)。
1.降低存貨,提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率
大和房屋通過加快項目開發(fā)進(jìn)度提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,其中,獨棟住宅土地半年周轉(zhuǎn)一次,并增加200戶及以下規(guī)模中小型公寓開發(fā)占比,存貨周轉(zhuǎn)率從1.3提升至2,帶來整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2000財年的0.95提升至2003財年的1.13。
2.組織能力聚變,縱橫協(xié)同高效,配套機制升級
組織設(shè)置方面,2001年大和房屋工業(yè)與附屬公司Daiwa Danchi合并,后者擅長木結(jié)構(gòu)住宅和公寓建設(shè),通過合并整合公司的營銷、產(chǎn)品開發(fā)和服務(wù)職能,提升業(yè)務(wù)競爭力;借助Daiwa Danchi強大的營銷能力,結(jié)合大和房屋的客戶信息系統(tǒng),合并后形成業(yè)內(nèi)最強營銷隊伍。
組織管理模式方面,廢除事業(yè)部制度轉(zhuǎn)為分支機構(gòu)制度,權(quán)限下放前v線機構(gòu)負(fù)責(zé)人;總部層面組織扁平化,暢通信息溝通渠道;以顧客需求為中心,減少子公司數(shù)量,整合區(qū)域營銷、設(shè)計、產(chǎn)品職能。通過這些變革減少了50%中層管理人員。
配套機制方面,將薪酬與績效考核結(jié)果掛鉤;提出“以事業(yè)育人”的企業(yè)基本方針;部門負(fù)責(zé)人任期由2年改為1年,增加其危機感;完善激勵機制,取消虧損部門獎金;實行公司內(nèi)部人才招募機制。
3.降成本控風(fēng)險,增強研發(fā)與業(yè)務(wù)能力
降低成本方面,大和房屋減少了30%樣板間數(shù)量,將部分后臺業(yè)務(wù)外包,降低材料成本,并積極縮短施工周期。產(chǎn)品研發(fā)方面,研發(fā)出第一個以減弱地震影響為特色的預(yù)制住宅系統(tǒng),上線木結(jié)構(gòu)住宅系列,開始應(yīng)用隔熱外墻等技術(shù)。業(yè)務(wù)能力建設(shè)方面,加強在商業(yè)建設(shè)項目中的前期咨詢能力,提升復(fù)雜大型商業(yè)項目的開發(fā)能力,擴展存量住宅翻新和重建業(yè)務(wù),作為重要增長點。風(fēng)險合規(guī)管理方面,成立風(fēng)險管理委員會,加強風(fēng)險合規(guī)管理體系建設(shè)。
三井不動產(chǎn):“開發(fā)+持有+管理”大生態(tài)圈
三井不動產(chǎn)共有 200 多家子公司,主營業(yè)務(wù)橫向圍繞辦公、商業(yè)、住宅、物流、酒店和房地產(chǎn)金融等,縱向覆蓋開發(fā)、交易、持有、運營等多個環(huán)節(jié)。從區(qū)位上,三井不動產(chǎn)主要業(yè)務(wù)近 90% 集中于日本國內(nèi),國內(nèi)業(yè)務(wù)則高度集中于東京,正是因為三井不動產(chǎn)在全產(chǎn)業(yè)鏈的深度布局和各個業(yè)務(wù)間的高度協(xié)同,使得一個城市支撐起三井 1600 億元人民幣的市值。
宏觀來看,三井不動產(chǎn)形成了「開發(fā)+持有+管理」的大生態(tài)圈。以開發(fā)為源頭,一部分物業(yè)銷售給三井不動產(chǎn)做資產(chǎn)管理方(AM)的REITs(房地產(chǎn)信托投資基金),REITs反過來將購買的物業(yè)委托給三井不動產(chǎn)的AM公司運營,三井雖不持有產(chǎn)權(quán),但獲取了其中最有價值的管理業(yè)務(wù);另一部分更優(yōu)質(zhì)的開發(fā)物業(yè)則被置入三井不動產(chǎn)長期持有的資產(chǎn)組合,以獲取穩(wěn)定的租金收入,或通過三井的銷售管理部門賣給個人與其他機構(gòu)。
微觀來看,三井不動產(chǎn)在每個部門又建立了小生態(tài)圈。以住宅領(lǐng)域為例,三井打通新房、流通、建筑服務(wù)、裝修、租賃、資產(chǎn)管理和家居服務(wù)等各個環(huán)節(jié),并不斷強調(diào)三井品牌整體的入口作用,在少子化、老齡化的宏觀背景下,加強客源的復(fù)用價值,保持了穩(wěn)定的利潤水平。
在現(xiàn)實中你用幾百萬甚至更多的錢,購買一棟房屋,代表著你要為自己安個家。那么,在虛擬世界里買一塊土地或一間房屋需要多少錢?最近不斷刷新的金額或許也在刷新你的認(rèn)知。3月份虛擬游戲平臺Sandbox上的一塊虛擬土地以430萬美元(約2739萬人民幣)的價格售出,創(chuàng)下了“元宇宙”房地產(chǎn)交易價格新紀(jì)錄。
投資者開始為之興奮,股市里所謂的“元宇宙概念股”一時風(fēng)頭無兩。這個新興概念到底能不能開啟新紀(jì)元?虛擬世界的土地、房屋究竟價值幾何?新世界將起,答案由你我書寫。
什么是元宇宙?
2021年,元宇宙這個陌生概念開始裹挾萬物,一扇通往虛擬世界的大門正漸漸向我們開啟。一些互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的先行者和布道者竭力讓我們相信,這就是未來移動互聯(lián)網(wǎng)后的新形態(tài)。
元宇宙原文是“Metaverse”,就是虛擬世界。這個詞最早來自一本科幻小說《雪崩》,一個脫胎于現(xiàn)實,但與現(xiàn)實平行、互相影響的虛擬世界。2021年10月,社交網(wǎng)絡(luò)巨頭“臉書”(Facebook)公司的創(chuàng)始人馬克·扎克伯格宣布臉書公司更名為“Meta”,展示其向元宇宙進(jìn)發(fā)的決心。
元宇宙攜帶著人工智能、區(qū)塊鏈、機器視覺等當(dāng)下最先進(jìn)的基因出世,一時間成為全球各行各業(yè)解讀、探索、延展的一個公共概念。處于一個不斷演變的狀態(tài)之中,你可以說現(xiàn)在是元宇宙的原始社會發(fā)展階段(腦洞階段),但無法說某樣?xùn)|西就能代表它。
那么,讓巨頭們紛紛上頭的元宇宙,到底是什么?可以理解為是“穿越式”和“分布式”的互聯(lián)網(wǎng),可以“增強現(xiàn)實”。應(yīng)該具備身份、朋友、沉浸感、低延遲、多元化、隨地、經(jīng)濟系統(tǒng)、文明等八大要素。舉個例子,相比現(xiàn)實世界,元宇宙是數(shù)字化瞬間存在的,在虛擬世界建房子快,社區(qū)經(jīng)營在一瞬間就能聚集全球各地人,但現(xiàn)實里大家還要通過坐飛機之類的傳統(tǒng)形式,并且交易的安全性和效率也不一樣。除了吃喝睡等最基礎(chǔ)的人體需求,所有現(xiàn)實生活都能在“元宇宙上進(jìn)行增強”,拓展現(xiàn)實世界的生活空間和邊界。
什么是元宇宙房產(chǎn)?
在元宇宙中,玩家可利用土地、房屋等虛擬空間進(jìn)行創(chuàng)造、社交、游戲等行為。這種虛擬土地就是“虛擬房地產(chǎn)”。人們既可以創(chuàng)造住宅,也可以創(chuàng)造虛擬辦公室、虛擬商城,甚至奇形怪狀的場所。在現(xiàn)實世界之外,創(chuàng)造出一顆獨立于地球的虛擬星球。
虛擬土地雖然聽起來“虛”,但用起來跟現(xiàn)實的土地卻差不多。地段、投資和商業(yè)開發(fā)潛力同樣重要。一位說唱歌手以45萬美元的價格在一個叫做“Snoopverse”虛擬地產(chǎn)項目中購買了一塊土地,成為史努比元宇宙存在和發(fā)展的一部分。阿迪達(dá)斯宣布與加密貨幣交易商 Coinbase 合作,擴大元宇宙 metaverse 業(yè)務(wù)。它還在 Sandbox 上買了144個球場。英國足球俱樂部曼徹斯特城已經(jīng)與索尼合作建立自己的虛擬世界,另外還有各種科技大廠和奢侈品品牌陸續(xù)跟進(jìn),甚至已經(jīng)在購買的地塊上掛上了自己的廣告牌。
國內(nèi)的情況似乎也沒有多理性。打開閑魚 app,搜索“虹宇宙”,將會出現(xiàn)眾多賣房信息,價格從200元到500元不等。大家買賣的,是來自社交產(chǎn)品“虹宇宙”當(dāng)中的房子,這款產(chǎn)品中一共有35萬套虛擬房產(chǎn),房屋共有六個等級,有江南小景、極地木屋、花園洋房等13種戶型。
有等級就有市場,有市場就有了溢價,“虹宇宙”雖然沒有國外那么瘋狂,但最高成交價也達(dá)到過大幾千元,有人重金入場,陸續(xù)囤了100多套。
元宇宙+房產(chǎn)會是未來房地產(chǎn)的風(fēng)口嗎?
有人發(fā)出了疑問:現(xiàn)實中房地產(chǎn)那么難,現(xiàn)在我們是不是可以開始考慮投資元宇宙房產(chǎn)了?現(xiàn)實世界中,土地的價值在于土地資源的稀缺性,虛擬世界中,改幾行代碼就能成倍地增加房產(chǎn),無限地開發(fā)“土地”,那么虛擬土地為什么還會讓人趨之若鶩呢?
之前在網(wǎng)上看過一個推銷元宇宙房產(chǎn)的段子:“你現(xiàn)在買元宇宙里的地產(chǎn),是以春秋戰(zhàn)國時期的價格來買;過幾天你再來買,我這價格可就變成唐朝的價格了。您要是再不買了,等到全部人都買了,您可就買不起了?!笔遣皇呛苁煜さ牡禺a(chǎn)營銷話術(shù)。事實上,元宇宙房產(chǎn)雖沒有實體,但是和現(xiàn)實中的房產(chǎn)具有同樣的邏輯與原則,具備土地的稀缺性、可交易流通性等條件。已經(jīng)有地產(chǎn)企業(yè)成為征戰(zhàn)物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能的先行者。
2月26日,天下秀(8.530, -0.07, -0.81%)旗下元宇宙社交產(chǎn)品“虹宇宙”與國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)龍湖集團新開發(fā)的“京能龍湖熙上”樓盤達(dá)成合作,將通過虹宇宙賦能“京能龍湖熙上”實體地產(chǎn)營銷,在“元宇宙售樓處”“元宇宙樣板間”“虛擬裝修場景”以及“虛擬社區(qū)”等領(lǐng)域?qū)㈤_展相關(guān)合作。與此同時,京能龍湖熙上開盤首發(fā),“熙上售樓處”虛擬空間登陸虹宇宙APP,同步開放體驗。
開盤首日,咨詢看房的消費者絡(luò)繹不絕。用戶可以“親身”進(jìn)入對線下樣板間1:1復(fù)刻的“線上虛擬樣板間”中,隨時隨地體驗房屋的本來面貌和內(nèi)部結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié),超越時間空間的限制,并可對“線上虛擬樣板間”進(jìn)行零成本、自定義的模擬裝修,以此作為線下裝修的模板,高度還原一個真實可感知的房屋全貌。未來,除了虛擬看房、虛擬裝修,元宇宙還有望實現(xiàn)虛擬社區(qū)的建設(shè),業(yè)主不只是住在物理社區(qū),更可以進(jìn)入孿生的數(shù)字社區(qū)進(jìn)行活動,為業(yè)主提供打破時間、空間限制的智慧服務(wù),進(jìn)一步推動傳統(tǒng)地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)型升級。
元宇宙與實體經(jīng)濟如何緊密結(jié)合,正受到國家關(guān)注。去年,國務(wù)院印發(fā)的《“十四五”數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》明確提出,要以數(shù)字技術(shù)與實體經(jīng)濟深度融合為主線,賦能傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。此次元宇宙與實體地產(chǎn)的合作,將為實體地產(chǎn)行業(yè)開創(chuàng)全新的數(shù)字空間。
站在新世界入口,普通人應(yīng)該怎么辦?
單純從產(chǎn)業(yè)鏈分析,目前的元宇宙還是初期階段,很多技術(shù)并不成熟,大部分虛擬現(xiàn)實的設(shè)備仍然十分昂貴,無法走入平常人的生活。風(fēng)口的雛形還未顯現(xiàn),但鐮刀已經(jīng)開始揮下,揮向想要從元宇宙分一杯羹的人。
無論虛擬辦公,還是許多的虛擬主播、虛擬地產(chǎn),這些新興的產(chǎn)業(yè)需要用資本去孵化,但是結(jié)果現(xiàn)在依舊不明朗?;ヂ?lián)網(wǎng)時代創(chuàng)造的財富其實靠的是信息差,它無法產(chǎn)生現(xiàn)實的產(chǎn)品,但能對已有的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合,利用信息查制造新的財富。普通人在這類互聯(lián)網(wǎng)信息差面前,很難不成為韭菜。
相當(dāng)一部分人并不看好元宇宙,周鴻祎說“元宇宙代表人類的沒落”。當(dāng)大家都在線上生活,沉迷在精神的世界里獲得精神的滿足,如刀劍神域或者黑客帝國一樣,把虛擬的世界當(dāng)做現(xiàn)實去生活,未來世界又會走向何方呢。但是換一面來說,在互聯(lián)網(wǎng)興起的時候誰也預(yù)想不到會它會席卷世界,全方位改變?nèi)藗兊纳罘绞?。所有事物都有兩面性,而技術(shù)沒有善惡,技術(shù)是中性的。元宇宙可以葬送人類,也可以送去星辰大海。元宇宙給我們提供了低成本嘗試的方式。
所以對待新事物,我們都應(yīng)該去接受它、探索它,這個態(tài)度決定著你是否能搶占先機?,F(xiàn)實和虛擬的真正結(jié)合,還有很長的路要走,現(xiàn)在的元宇宙,還未達(dá)到其概念的真正形態(tài)。不過這并不妨礙人們在現(xiàn)實中對虛擬地產(chǎn)的追捧,他們或者是被現(xiàn)實高房價壓的喘不過氣,又或者對元宇宙概念的看好而提前布局。但凡只要能夠和元宇宙發(fā)生聯(lián)系,就足夠引發(fā)爆炸效果,但最終元宇宙房地產(chǎn)將會發(fā)展到何種程度?虛擬與現(xiàn)實是否能完美結(jié)合?如到那一天,或許就是下一個地產(chǎn)時代的到來。
面對外部環(huán)境的不確定,一個個奮斗在四面八方的建業(yè)人,爭分奪秒去把握、朝乾夕惕去奮斗、埋頭苦干去成就,托起了建業(yè)的新長征路。他們平凡至極、甘于寂寞,他們行則將至、做則必成。他們的樣子,就是建業(yè)的樣子。
朱建云:沒有退路就是勝利之路
101套: 決戰(zhàn)72小時
2022年以來,面對市場持續(xù)下行和項目空前的交付壓力,新鄉(xiāng)城市公司的銷售形勢并不樂觀,如何完成一季度目標(biāo)成為擺在建業(yè)人面前的一大挑戰(zhàn)。作為城市公司客服營銷部經(jīng)理,朱建云感慨地說,“干營銷10年了,何曾受過如此大辱!”
為沖刺3月份銷售任務(wù),新鄉(xiāng)城市公司制定最后3天100套的目標(biāo),開啟了“今夜不打烊”夜間售樓部。朱建云帶領(lǐng)著召開早中晚“一天三會”,及時跟盯項目沖刺政策措施落實情況,一套一套“死磕”,一個一個“硬拼”,在微信群每天發(fā)布的銷售日報上,各項目你追我趕,業(yè)務(wù)精英鏖戰(zhàn)群雄。
經(jīng)過三天奮戰(zhàn),捷報頻傳?!?01套已完成!”3月31日晚22時47分,新鄉(xiāng)城市公司營銷微信群里一陣沸騰,讓全體營銷人為之振奮?!拔覀儧]有絕招,致勝的關(guān)鍵就是團隊同心、其利斷金?!?/p>
137天: 從拿地到開盤
2019年5月,位于新鄉(xiāng)縣的建業(yè)花園里成功落定,這是建業(yè)集團首次進(jìn)駐新鄉(xiāng)縣的鎮(zhèn)級市場。項目落地后,自來水廠原水管網(wǎng)和國防光纜橫穿,極大地影響了項目推進(jìn)。為保障開發(fā)節(jié)奏不受阻滯,朱建云組織項目骨干梳理解決方案,將最難的骨頭遷移工作分給了自己。
因出讓土地前期工作問題,導(dǎo)致溝通不暢。朱建云連續(xù)一周每天來回穿梭政府各部門之間,反復(fù)溝通解決辦法。每天朱建云比工作人員早到半個小時,中午堵飯點,晚上等下班,終于讓對方重視問題,共同溝通上報文件,最終政府撥近600萬元遷移費用。
原以為錢到位了,事就解決了,但是遷移必須由上級部門審批后才能施工,審批時間拖到了9月下旬。朱建云找到遷移單位負(fù)責(zé)人,真誠打動對方,提前一個月解決了遺留問題。實現(xiàn)了拿地到開盤歷時僅137天,樹立了縣域市場標(biāo)桿。
建業(yè)人肩上的使命從未忘記,血液里的狼性從未消退。危機中尋求轉(zhuǎn)機,逆境中重新奮起,就是希望所在。未來,新鄉(xiāng)建業(yè)人將再接再厲、勢如破竹,助推新鄉(xiāng)建業(yè)的版圖愈來愈廣闊。
3月31日深夜,他們澎湃在朋友圈
3月31日晚,地產(chǎn)人斗志飽滿地奮戰(zhàn)到最后一刻,只為打好一季度的收官戰(zhàn),只為守住一句“說了算,定了干,干必成”。深夜,朋友圈“列隊”刷屏著他們的戰(zhàn)報、喜報……
晚20:30,刷屏內(nèi)容:客戶在哪里,我們就去向哪里!
洛陽建業(yè)根據(jù)“春風(fēng)9大行動”利好政策,定制個性化方案,從項目案場到路口、夜市、商場,從一線銷售到職能部門,全員出動夜拓市場!
晚22:50,刷屏內(nèi)容:三天時間成功破百!
三月最后三天,新鄉(xiāng)建業(yè)定下了“3天沖刺100套”的目標(biāo),開啟“今夜不打烊”夜間售樓部,誓要完成任務(wù)。22:47,群里一陣升騰,101套,目標(biāo)達(dá)成!
晚00:08,刷屏內(nèi)容:不到最后一刻,誓不放棄!
直到4月1日凌晨,商丘建業(yè)群里仍舊傳來前線好聲音,大家似乎感覺不到疲憊,有的只是跟自己的較勁。僅31號當(dāng)日,商丘建業(yè)共計新增銷售60套。凌晨00:08,群里的互相打氣,是對3月的收官,也悄悄吹響了4月的沖鋒號。
建業(yè)物業(yè),為豫逆行
5月3號下午,一則關(guān)于做好全市多輪核酸檢測的通告刷屏朋友圈。足不出區(qū)、居家辦公、暫時停業(yè)、封控管理……每一個字都在告訴鄭州人民,全市已經(jīng)進(jìn)入疫情防控關(guān)鍵時期。
當(dāng)大多數(shù)市民因擔(dān)心斷供斷糧而百米沖刺般地沖向商場,建業(yè)物業(yè)早已井然有序地投入到了新一輪的防疫抗疫工作中,用專業(yè)和速度、嚴(yán)謹(jǐn)和溫度,為業(yè)主們的居家生活續(xù)上穩(wěn)穩(wěn)的幸福。
全面消殺!第一則防疫通告發(fā)出后,鄭州市各建業(yè)物業(yè)小區(qū)便迅速反應(yīng),率先開展一輪高強度、無死角、全覆蓋的“硬核”消殺,從地面到墻面、從地下室到園區(qū)樓宇、從設(shè)施設(shè)備到每一個可能被觸碰到的小物品……全面筑業(yè)主牢安全防線,讓病毒無處可逃。
全程守護!建業(yè)物業(yè)第一時間聯(lián)系社區(qū),為接下來的防疫工作提前“排兵布陣”,連夜趕制出入證,并挨家挨戶發(fā)放到業(yè)主手中,幫助業(yè)主代購代送物資,全程守護業(yè)主居家生活。
全員核酸!為保證核酸檢測工作高效有序,建業(yè)物業(yè)主動將工作前置,在社區(qū)發(fā)布相關(guān)通知前便已布置好現(xiàn)場??紤]到此次病毒易傳播的特性,各小區(qū)采取多種預(yù)防工作,通過分樓層檢測、開辟綠色通道、增加秩序維護人員等方式,最大限度避免核酸檢測現(xiàn)場產(chǎn)生交叉感染。
全力供應(yīng)!面對全城搶菜潮、囤糧熱的焦慮情緒,和建業(yè)物業(yè)一起行動起來的,還有“建業(yè)+”商城。線防疫專區(qū),協(xié)調(diào)一切物資供應(yīng)渠道,聯(lián)動建業(yè)物業(yè)打通服務(wù)鏈條,保障全城業(yè)主物資需求的同時,也為防疫安全再添一份安心。防疫用品持續(xù)供應(yīng),無接觸送貨到家,讓業(yè)主居家生活無憂!
2022年3月16日上午,中原建業(yè)有限公司(9982.HK)召開2021年全年業(yè)績發(fā)布會。年度業(yè)績公告信息顯示,2021年,中原建業(yè)在管項目261個,同比增長26.7%;在管面積3097萬平方米,同比增長21.3%。其中,集團在管項目的合約銷售額403億元(人民幣),同比增長約17.4%;營業(yè)收入達(dá)13.0億元,同比增長約13.0%;凈利潤7.7億元,同比增長13.0%,凈利潤率59.2%,達(dá)全行業(yè)第一,公司盈利能力強勁。
3月17日,建業(yè)新生活(9983.HK)召開2021年度業(yè)績發(fā)布會。建業(yè)新生活全年實現(xiàn)收入35.99億元,同比增長35.6%;毛利潤11.83億元,同比增長37.5%;凈利潤6.53億元,同比增長48.2%。截至2021年12月31日年度的股東應(yīng)占年內(nèi)利潤總額人民幣6.20億元,較2020年12月31日止年度錄得45.2%的大幅增加。2021年累計每股派息0.482港元,派息額約5.0億元。
3月29日,建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(股票代碼:00832.HK)召開2021年全年業(yè)績發(fā)布會,年報數(shù)據(jù)顯示,2021年,建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額為人民幣601.05億元,合同銷售面積約816.6萬平方米,繼續(xù)保持河南區(qū)域房地產(chǎn)市場的銷售金額與銷售面積“雙料冠軍”。
4月1日,筑友智造科技集團有限公司(股票代碼:00726.HK)召開2021年度業(yè)績發(fā)布會,2021年度,實現(xiàn)合同額46.69億元,同比大增119%;實現(xiàn)營業(yè)收入20.85億港元,同比增長91.4%,收入規(guī)模穩(wěn)步擴大;毛利潤5.24億港元,同比增長51.8%,盈利能力進(jìn)一步提升。
胡葆森:只能穩(wěn)健發(fā)展,必須穩(wěn)健發(fā)展!
2月14日,建業(yè)集團舉行媒體懇談會,建業(yè)集團董事長胡葆森攜建業(yè)旗下4家上市公司CEO等一眾高管亮相。
面對現(xiàn)如今的行業(yè)形勢,“做少、做小、做好,才能做精、做新、做快?!崩虾f,做少,是指盡量不開辟新賽道,合并或關(guān)閉以往開辟的賽道;做小,是指不再追求規(guī)模過快的增長;只有做少、做小了,才能有可能做好。在這個前提下,還要做精、做新、做快。減少層級就是要快。老胡表示,建業(yè)將來更應(yīng)該在創(chuàng)新效率上下功夫,找到建業(yè)新的發(fā)展機遇。
牽手中海!
建業(yè)“朋友圈”再添新伙伴!
2月18日,建業(yè)集團與中海企業(yè)集團戰(zhàn)略合作簽約儀式在鄭州舉行。雙方將在房地產(chǎn)綜合開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、裝配式建筑設(shè)計、建筑工程總承包和物業(yè)管理供應(yīng)鏈及其他發(fā)展前景良好的領(lǐng)域開展深度合作。
此次戰(zhàn)略合作的成功簽約,是雙方積極探索央企民企合作共贏之路的又一次有力實踐,再為市場注入一劑強心針。未來,建業(yè)集團將攜旗下四家上市公司與中海積極開展全方位對接合作,進(jìn)一步發(fā)揮戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng),攜手開辟新市場,合作迸發(fā)新力量,共同助力城市繁榮、中原出彩!
“2021河南非遺年度人物頒獎典禮”
落地只有河南·戲劇幻城
2月22日晚,由河南省文化和旅游廳指導(dǎo)、河南日報主辦的“2021河南非遺年度人物頒獎典禮”在只有河南·戲劇幻城舉行。
這是河南省首次舉辦“河南非遺年度人物頒獎典禮”,既是河南非遺傳承振興的創(chuàng)新之舉,又是貫徹落實文旅文創(chuàng)融合戰(zhàn)略的具體舉措。此次活動在只有河南·戲劇幻城舉辦,再次彰顯了其作為河南文旅標(biāo)桿影響力。
建業(yè)新生活與嵩縣黃莊鄉(xiāng)簽訂三合手繪小鎮(zhèn)鄉(xiāng)村運營戰(zhàn)略協(xié)議
3月2日,建業(yè)新生活與嵩縣黃莊鄉(xiāng)簽訂關(guān)于黃莊鄉(xiāng)三合手繪小鎮(zhèn)的鄉(xiāng)村運營戰(zhàn)略協(xié)議。在“鄉(xiāng)村振興”“共同富裕”的背景之下,雙方將就嵩縣黃莊鄉(xiāng)的手繪文化、招商運營、生態(tài)發(fā)展等方面展開深度合作。建業(yè)新生活將依托建業(yè)大服務(wù)體系優(yōu)勢,汲取嵩縣本土文化精髓,盤活村莊現(xiàn)有資源,推動項目的良性可持續(xù)發(fā)展,為促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興做出自己的貢獻(xiàn)。
鄭州首批助老打車暖心車站落地建業(yè)物業(yè)小區(qū)
3月1日,鄭州首批助老打車暖心車站啟用儀式在鄭州·建業(yè)城市花園成功舉辦。
暖心車站由鄭州市各社區(qū)、建業(yè)物業(yè)與高德打車合作建設(shè),首批共20座,覆蓋在建業(yè)物業(yè)的15個小區(qū),包括建業(yè)城市花園、金水花園、聯(lián)盟新城、建業(yè)花園里等。未來兩年內(nèi),將在全省建業(yè)小區(qū)鋪設(shè)500個助老打車站點,助力解決社區(qū)老年居民打車出行不便問題。
建業(yè)集團與河南省機場集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議
4月8日,建業(yè)集團與河南省機場集團戰(zhàn)略合作簽約儀式在只有河南·戲劇幻城舉行。雙方將在物業(yè)管理、酒店管理、園林景觀、地產(chǎn)開發(fā)項目等方面展開全方位、多層次合作。
河南省機場集團是河南省國資委直屬的國有大型航空運輸服務(wù)企業(yè),于2013年2月在新鄭國際機場管理公司基礎(chǔ)上組建成立,是河南省唯一的省屬公益類國有重點骨干企業(yè)。經(jīng)營業(yè)務(wù)包括航空運輸及相關(guān)業(yè)務(wù)投資與管理、與航空運輸有關(guān)的地面服務(wù)、地面代理服務(wù)及地面延伸服務(wù)等。
別離江城意氣盛,
攜劍南下佛山城。
撫卷干戈奔東西,
常望故土念親情。
思慮良久定下計,
負(fù)笈還鄉(xiāng)伴雙親。
幸得上天多眷顧,
建業(yè)傳文終來鄭。
重開云九謀立足,
意氣風(fēng)發(fā)啟新程。
孤守陣地鹿呦呦,
嘉士來歸慰平生。
三尺講臺滔滔水,
春風(fēng)化雨潤無聲。
拾撿寒枝疏疏影,
懲惡堅守君子風(fēng)。
雖說職場多磨礪,
無非耕讀如老農(nóng)。
英雄常懷千年志,
何須蹙眉長短情。
仰天長嘯龍鳳舞,
紫電青霜十年功。
清風(fēng)明月天朗朗,
劍驚琴鳴伴書聲。